Wie entsteht eine Vormerkung und welche Funktion hat sie?

Die Vormerkung soll den schuldrechtlichen Anspruch auf Herbeiführung einer dinglichen Rechtsänderung an einem Grundstück absichern. Meistens wird sie zur Sicherung eines Anspruchs auf Übertragung des Grundstückseigentums bestellt (Auflassungsvormerkung). Durch die Vormerkung soll die Vereitelung des schuldrechtlichen Anspruchs durch vertragswidrige Verfügungen verhindert werden. Es soll also sichergestellt werden, dass der Anspruch auf Herbeiführung einer dinglichen Rechtsänderung auch erfüllt wird.

Es handelt sich bei der Vormerkung nicht um ein dingliches Recht, sondern nach h.M. um ein Sicherungsmittel eigener Art. Ohne dieses Sicherungsmittel hätte der Erwerber keine Sicherheit hinsichtlich des tatsächlichen Erwerbs des dinglichen Rechts. Denn solange der Veräußerer noch der Eigentümer ist, kann er über das Grundstück verfügen.

Die Entstehung der Vormerkung ist in den §§ 883 - 885 BGB geregelt.

 

Ersterwerb der Vormerkung gem. §§ 883 I, 885 BGB

Zunächst muss ein schuldrechtlicher Anspruch des Vormerkungsberechtigten auf dingliche Rechtsänderung an einem Grundstück bestehen. Die Vormerkung ist streng akzessorisch, setzt also das wirksame Bestehen der zu sichernden Forderung voraus. Es können auch künftige Ansprüche gesichert werden, § 883 I 2 BGB.
Ein künftiger Anspruch liegt vor, wenn der Rechtsboden für den Anspruch bereits vorhanden ist, weil die Entstehung des Anspruchs nur noch vom Willen des Vormerkungsberechtigten abhängig ist.

Dann müsste die Vormerkung zur Sicherung desselben bewilligt werden oder aufgrund einstweiliger Verfügung bestellt werden. Es genügt die einseitige Bewilligungserklärung des Verpflichteten, § 885 I BGB. Die Vormerkung aufgrund einer einstweiligen Bewilligung richtet sich nach §§ 935 ff. ZPO. Ein Verfügungsgrund muss nicht angegeben werden.

Es muss die Eintragung der Vormerkung ins Grundbuch erfolgen. Dies wird von § 885 I BGB vorausgesetzt.

Wenn die Vormerkung durch Bewilligung bestellt wurde, muss die Bewilligung bis zur Eintragung fortbestehen.

Außerdem muss der Verpflichtete zur Bestellung der Vormerkung berechtigt sein. Dies ist der Rechtsinhaber, der keiner Verfügungsbeschränkung unterliegt, der kraft Gesetzes oder durch Hoheitsakt verfügungsberechtigt ist oder ein Dritter, der mit Einwilligung des Verfügungsberechtigten gem. § 185 I BGB handelt.

Sollte dies nicht der Fall sein, kommt ein gutgläubiger Erwerb in Betracht.

 

Gutgläubiger Ersterwerb der Vormerkung gem. § 892 BGB entsprechend

Bei einer rechtsgeschäftlich bewilligten Vormerkung kommt nach allgemeiner Auffassung ein gutgläubiger Erwerb gem. § 892 BGB entsprechend in Betracht. Dazu müssten also die Voraussetzungen des § 892 BGB gegeben sein. Umstritten ist allerdings, ob § 892 BGB oder § 893 Alt. 2 BGB entsprechend anzuwenden ist. Beide Ansichten kommen allerdings zum gleichen Ergebnis. Wichtig ist, dass durch § 892 BGB nur die fehlende Berechtigung überwunden werden kann. Sonstige der genannten Entstehungsmängel können nicht mithilfe des § 892 BGB überwunden werden. Wenn die Eintragung aufgrund einstweiliger Verfügung erfolgt ist, ist kein gutgläubiger Erwerb möglich, denn dieser erfordert jedenfalls einen rechtsgeschäftlichen Erwerb.

 

Zweiterwerb der Vormerkung gem. § 398 i.V.m. § 401 BGB

Zweiterwerb der Vormerkung meint die Übertragung einer bereits bestellten Vormerkung. Sie erfolgt durch Einigung über die Abtretung der gesicherten Forderung gem. § 398 i.V.m. § 401 BGB analog. Die Vormerkung ist streng akzessorisch. Sie kann daher nicht selbständig ohne die gesicherte Forderung übertragen werden. Wird die gesicherte Forderung übertragen, geht die Vormerkung analog § 401 BGB auf den Forderungserwerber mit über.

Der Zedent muss beim Zweiterwerb doppelt berechtigt sein, einmal hinsichtlich der abgetretenen Forderung, denn sonst kann er sie nicht wirksam abtreten. Weiterhin muss er Inhaber der Vormerkung sein, da sie sonst nicht von ihm auf den Erwerber übergehen kann.

 

Gutgläubiger Zweiterwerb? Strittig!

Ein gutgläubiger Vormerkungserwerb vom Nichtberechtigten wird teilweise verneint, weil der Vormerkungserwerg gem. § 401 BGB kraft Gesetzes erfolge und nicht unmittelbar auf einem Rechtsgeschäft beruhe. Dies sei aber für jeden Gutglaubenserwerb Voraussetzung. Der BGH hält dagegen einen gutgläubigen Zweiterwerb für möglich, wenn der zu sichernde Anspruch tatsächlich besteht, weil der gesetzliche Übergang gem. § 401 BGB analog Folge des Rechtsgeschäfts nach § 398 BGB ist.

Ihr Team der Akademie Kraatz und der Assessor Akademie

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