Was ist eine Hypothek? 

Die Hypothek ist in § 1113 BGB geregelt und bezeichnet ein akzessorisches Recht an einem Grundstück oder an Wohnungseigentum zur Sicherung einer Forderung (bspw. einer Darlehensforderung). Die Belastung des Grundstücks dient dann bspw. der Kreditsicherheit.

 

Wie wird eine Hypothek grundsätzlich erworben?

Die rechtsgeschäftlichen Voraussetzungen für die Entstehung der Hypothek sind die Einigung und die Eintragung, §§ 873 I, 1113 I BGB.
Der Ersterwerb der Hypothek meint die Bestellung der Hypothek, der Zweitererwerb meint die Übertragung einer bereits bestehenden Hypothek. 

 

Wie vollzieht sich der gutgläubige Ersterwerb der Hypothek vom Nichtberechtigten?

Beim gutgläubigen Ersterwerb sind alle Voraussetzungen für die Entstehung der Hypothek erfüllt, bis auf die Verfügungsbefugnis des Bestellers. 
So müssen sich Erwerber und Besteller über die Bestellung der Hypothek einig sein. Der Besteller muss dabei Berechtigter sein. Das ist normalerweise derjenige, der Eigentümer des Grundstücks ist. Wenn nicht der Eigentümer verfügt, ist eine Einwilligung oder Genehmigung des Berechtigten zu prüfen, § 185 BGB. Wenn dies ebenfalls fehlt, ist an einen gutgläubigen Erwerb zu denken. Der gutgläubige Erwerb richtet sich nach § 892 BGB, da es sich bei der Hypothek um ein dingliches Recht handelt. Der öffentliche Glaube des Grundbuchs kann so die Nichtberechtigung des Bestellers überwinden.

 

Wie vollzieht sich der gutgläubige Zweiterwerb der Hypothek vom Nichtberechtigten?

Der gutgläubige Zweiterwerb kommt dann ins Spiel, wenn eine nicht bestehende Hypothek übertragen wurde oder wenn die Hypothek nicht dem Veräußerer zustand. Es sind mehrere Konstellationen denkbar, in denen der gutgläubige Zweiterwerb geprüft wird: 

 

1) Die Hypothek besteht nicht bzw. besteht zwar, aber steht nicht dem Veräußerer zu. Die Forderung besteht aber. 

Die Forderung kann ohne Weiteres übertragen werden. Problematisch ist, ob der Erwerber auch die Hypothek über § 892 BGB erwirbt. Die Hypothek geht kraft Gesetzes gem. § 1153 I BGB mit der Forderung über. Mit der Übertragung der Forderung ist mittelbar rechtsgeschäftlich eigentlich die Übertragung der Hypothek gewollt. Der gutgläubige Erwerb der Hypothek ist daher nach allgemeiner Meinung möglich. 
Die Gutglaubenswirkung des § 892 BGB entsteht bei der Briefhypothek nach § 1155 S. 1 BGB durch eine ununterbrochene Kette notariell beglaubigter Abtretungserklärungen, die bis zum eingetragenen Hypothekeninhaber zurückführt. Das Grundbuch ist dann in Verbindung mit der Kette an Abtretungserklärungen der Rechtsscheinträger. Besteht zwischen Grundbuch und Hypothekenbrief ein Widerspruch, ist nach § 1140 BGB der Gutglaubenserwerb nach § 892 BGB ausgeschlossen. 

 

2) Die gesicherte Forderung besteht nicht oder steht nicht dem Veräußerer zu. Die Hypothek ist abgesehen von der Akzessorietät aber wirksam  bestellt. 

Grundsätzlich wäre keine Abtretung der Forderung möglich, da man eine Forderung nicht gutgläubig erwerben kann. Durch § 1138 BGB wird dennoch die Übertragung der Hypothek ermöglicht, indem das Bestehen der Forderung insoweit gem. § 892 BGB fingiert wird, als es für die Übertragung der Hypothek erforderlich ist. Der gute Glaube an das Bestehen der Forderung ist dann geschützt, wenn das Grundbuch unrichtigerweise eine Hypothek ausweist. Dadurch entsteht eine sog. forderungsentkleidete Hypothek.



3) Dauerhaftes Auseinanderfallen von Hypothek und Forderung infolge gutgläubigen Erwerbs

Wenn die Forderung bestand, aber nicht dem Veräußerer zustand, kann § 1138 BGB zu einem dauernden Auseinanderfallen von Forderung und Hypothek führen. Ausnahmsweise soll aber in einem solchen Fall der gutgläubige Erwerb der Forderung möglich sein, die Wertung des § 1153 BGB sei vorrangig. Arg.: Eigentümer und Schuldner sind ansonsten der Gefahr doppelter Inanspruchnahme ausgesetzt. 


Repetitorentipp: „Wie bei der Bürgschaft, bei den Pfandrechten, bei der Vormerkung, gilt auch hier das „Akzessorietätsprinzip“. Abgetreten wird nicht „die Hypothek“, sondern „die hypothekarisch gesicherte Forderung“! Dieser Formulierungsfehler kostet häufig viele Punkte!“

Ihr Team der Akademie Kraatz und der Assessor Akademie 

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