Nachträgliches Erlöschen des Vermieterpfandrechts durch Übereignung der Sache an einen Dritten?

Nachdem ein Vermieterpfandrecht entstanden ist, ist zu prüfen, ob dieses ggfs. wieder erloschen ist. 

 

Erlöschen des Vermieterpfandrechts infolge einer (Sicherungs)übereignung der Sache an einen Dritten?

Das Pfandrecht könnte beispielsweise durch Sicherungsübereignung einer Sache vom Mieter an eine Dritte Person erloschen sein. 

Denn wie bereits festgestellt, kann ein Vermieterpfandrecht nur an solchen Sachen entstehen, die im Eigentum des Mieters stehen. 
 

Sicherungsübereignung einer Sache aus der Mietwohnung an einen Dritten, §§ 929, 930 BGB

Der Mieter hat nun eine Sache einem Dritten gem. §§ 929, 930 BGB wirksam übereignet, wobei eine Besitzmittlungsverhältnis i.S.d. § 868 BGB in der Sicherungsabrede bestand. 

Eine Sicherungsübereignung kann aber die Entstehung des Pfandrechts nur dann verhindern, wenn sie zeitlich vor der Einbringung der Sache in die Mietwohnung stattgefunden hat. Wenn sie jedoch erst nach der Einbringung vorgenommen wurde, also das Vermieterpfandrecht bereits wirksam bestand, kann das an diesem zugunsten des Vermieters entstandenen Pfandrecht nachträglich nichts mehr ändern. Dieses bleibt also wirksam. Ein Erlöschen des Pfandrechts liegt nicht vor.


 

Aber: Gutgläubiger lastenfreier Erwerb der Sache aus der Mietwohnung durch den Dritten möglich

Eine Ausnahme vom weiteren Bestehen des Pfandrechts ist nur zu machen, wenn der Dritte gemäß § 936 BGB gutgläubig unbelastetes Eigentum erworben hat. 

Bei einer Sicherungsübereignung behält der Mieter den unmittelbaren Besitz an seiner Sache, die Übereignung erfolgt nach §§ 929, 930, 868 BGB. Das Pfandrecht des Vermieters hätte also erst erlöschen und der Dritte lastenfreies Eigentum erwerben können, wenn der Dritte zusätzlich Besitz erlangt hätte. Das bedeutet konkret entweder die Erlangung unmittelbaren Besitzes durch den Erwerber oder die Erlangung des mittelbaren Besitzes, wenn der Veräußerer (also der Mieter) jeden Besitzrest ausgegeben hätte. Ist dies nicht der Fall, bleibt das Vermieterpfandrecht aufrechterhalten.

Fand eine solche Besitzerlangung durch den Dritten bei der Sicherungsübereignung aber doch statt, gilt für den wirksamen lastenfreien Erwerb zudem die Voraussetzung des § 936 II BGB: Der Dritte hätte dann in dem Zeitpunkt der Besitzerlangung auch gutgläubig gewesen sein müssen, § 936 II BGB. 

Gutgläubigkeit in diesem Sinne kann angenommen werden, wenn der Dritte keine Kenntnis über die Belastung der Sache mit einem fremden Recht hatte. Dabei zählt aber keine grob fahrlässige Unkenntnis: Wer Sachen erwirbt, die sich in einer gemieteten Wohnung befinden, der muss mit einem Vermieterpfandrecht immer rechnen. Wird das Bestehen eines solchen ignoriert, liegt grob fahrlässige Unkenntnis vor. Nur unter besonderen Umständen sind Ausnahmen hiervon zu machen. Regelmäßig kommt aber ein gutgläubiger Erwerb von Sachen aus einer Mietwohnung nicht in Betracht, sodass ein hieran wirksam bestehendes Vermieterpfandrecht aufrecht erhalten bleibt. 

Neben der Übereignung der Sache des Mieters an einen Dritten kann das Vermieterpfandrecht auch noch aufgrund eines Entfernens aus der Mietwohnung erlöschen. Diesen Erlöschensgrund besprechen wir im nächsten Blogbeitrag. 


 

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