Herzlich willkommen zum neuen Blogbeitrag unseres juristischen Repetitoriums!
Wie Sie wahrscheinlich bereits wissen, gibt es jedes Monat eine Fülle von neuen Gerichtsentscheidungen aus den Bereichen Zivilrecht, Öffentliches Recht und Strafrecht. Für alle, die im juristischen Bereich tätig sind oder sich dafür interessieren, ist es daher von großer Bedeutung, diese Entscheidungen im Auge zu behalten und ihre Auswirkungen auf die Praxis zu verstehen.
Aus diesem Grund bieten wir regelmäßig Rechtsprechungsübersichten an, in denen wir die wichtigsten Entscheidungen des vergangenen Monats aufbereiten und kommentieren.
Ob Sie ein Jurastudent, Referendar oder einfach nur ein interessierter Laie sind, unser Blog soll Ihnen dabei helfen, auf dem neuesten Stand der aktuellen Rechtsprechung zu bleiben und Ihr Wissen zu vertiefen.
In diesem Beitrag werden wir uns daher mit der spannenden Entscheidung Der „ Mieterwechsel “ - Fall BGH Urt. v. 27.4.2022 – VIII ZR 304/21, aus dem vergangenen Monat, beschäftigen und Ihnen einen Überblick über die relevanten Entwicklungen geben.
Sachverhalt
V vermietet 2013 an mehrere Mieter eine Siebenzimmerwohnung. In den folgenden Jahren werden in Nachträgen zum Mietvertrag Mieterwechsel vereinbart. 2019 lebten in dieser Wohnung auch vier Untermieter. Die restlichen Mieter verlangten von V die Zustimmung zum Austausch von vier Mietern. V lehnte dies jedoch ab. Die Mieter klagten gegen V.
Entscheidung
1. Die Klage und die spätere Revision der Mieter blieben erfolglos.
2. Ein Anspruch der Mieter auf Zustimmung des Vermieters zum Mieterwechsel ergibt sich nicht aus Gesetz.
3. Enthält ein Mietvertrag mit mehreren Mietern, die eine Wohngemeinschaft bilden, zu einem Austausch einzelner Mieter keine Regelung, ist im Wege einer nach beiden Seiten interessengerechten Auslegung der auf den Vertragsabschluss gerichteten Willenserklärungen (§§ 133, 157 BGB) zu ermitteln, ob nach dem übereinstimmenden Willen der Parteien den Mietern ein Anspruch gegen den Vermieter auf Zustimmung zu einem künftigen Mieterwechsel zustehen sollte.
4. Bloße Nachtragsvereinbarungen reichen nicht aus für eine solche Anspruchsbegründung.
5. Ein solcher Anspruch ergibt sich auch nicht aus Treu und Glauben (§ 242BGB). Die Grundsätze, die für den Mieter gelten, der das Mietverhältnis vorzeitig beenden will und hierfür Nachmieter vorschlägt, ist auf die vorliegende Konstellation nicht übertragbar. Den„Ersatz“kann, muss der Vermieter jedoch nicht in das Mietverhältnis aufnehmen–anders wäre es bei Bejahung des hier in Rede stehenden Anspruchs
Bedeutung für die Klausur
1. Zunächst müssen Sie untersuchen, ob der Vertrag mit Einzelpersonen oder einer GbR geschlossen wurde. Die Frage nach einem Anspruch auf Zustimmung eines Mieterwechsels stellt sich nur, wenn keine GbR gegeben ist.
2. Des Weiteren ist die Interessenlage der Parteien, insbesondere die gesetzliche Lastenverteilung zu berücksichtigen.
a) Mieter haben durchaus ein Interesse am Mieterwechsel, welches sie bereits bei Vertragsschluss abdecken können. Dabei ist nicht auf die Personenmehrheit, sondern auf die tatsächlichen Umstände abzustellen. Etwa bei studentischen WGs ist ein häufiger Mieterwechsel schon bei Vertragsschluss angelegt.
b) Der Vermieter hat aber auch ein Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses mit den vereinbarten Parteien. Bei einem bloßen Austausch der Partei wird V in seiner Dispositionsfreiheit bzgl. seiner Wohnung eingeschränkt und er kann nicht die Miete erhöhen(§ 573c I 3 BGB)
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