Was ist eine Hypothek und wo ist sie geregelt?
Die Hypothek ist in § 1113 BGB geregelt und bezeichnet ein akzessorisches Recht an einem Grundstück oder an Wohnungseigentum zur Sicherung einer Forderung (bspw. einer Darlehensforderung, die Belastung des Grundstücks mit der Hypothek dient dann zum Beispiel der Kreditsicherheit).
Erwerb einer Hypothek gem. §§ 873 I, 1113 I BGB
Die rechtsgeschäftlichen Voraussetzungen für die Entstehung der Hypothek sind die Einigung und die Eintragung im Grundbuch, §§ 873 I, 1113 I BGB.Wie vollzieht sich ein gutgläubiger Erwerb der Hypothek?
Beim gutgläubigen Ersterwerb sind alle Voraussetzungen für die Entstehung der Hypothek erfüllt, bis auf die Verfügungsbefugnis des Bestellers. Der Ersterwerb der Hypothek meint die Bestellung der Hypothek, der Zweitererwerb meint die Übertragung einer bereits bestehenden Hypothek.Erwerber und Besteller müssen sich beim gutgläubigen Ersterwerb über die Bestellung der Hypothek einig sein. Der Besteller muss dabei Berechtigter sein. Das ist normalerweise derjenige, der Eigentümer des Grundstücks ist. Wenn nicht der Eigentümer verfügt, ist eine Einwilligung oder Genehmigung des Berechtigten zu prüfen, § 185 BGB. Wenn dies ebenfalls fehlt, ist an einen gutgläubigen Erwerb zu denken. Der gutgläubige Erwerb richtet sich nach § 892 BGB, da es sich bei der Hypothek um ein dingliches Recht handelt. Der öffentliche Glaube des Grundbuchs kann so die Nichtberechtigung des Bestellers überwinden.
Wie vollzieht sich der gutgläubige Zweiterwerb der Hypothek vom Nichtberechtigten?
Der gutgläubige Zweiterwerb kommt dann ins Spiel, wenn eine nicht bestehende Hypothek übertragen wurde oder wenn die Hypothek nicht dem Veräußerer zustand. Es sind mehrere Konstellationen denkbar, in denen der gutgläubige Zweiterwerb geprüft wird:1) Die Hypothek besteht nicht bzw. besteht zwar, aber steht nicht dem Veräußerer zu. Die Forderung besteht aber.
2) Die gesicherte Forderung besteht nicht oder steht nicht dem Veräußerer zu. Die Hypothek ist abgesehen von der Akzessorietät aber wirksam bestellt.
Grundsätzlich wäre keine Abtretung der Forderung möglich, da man eine Forderung nicht gutgläubig erwerben kann. Durch § 1138 BGB wird dennoch die Übertragung der Hypothek ermöglicht, indem das Bestehen der Forderung insoweit gem. § 892 BGB fingiert wird, als es für die Übertragung der Hypothek erforderlich ist. Der gute Glaube an das Bestehen der Forderung ist dann geschützt, wenn das Grundbuch unrichtigerweise eine Hypothek ausweist. Dadurch entsteht eine sog. forderungsentkleidete Hypothek.
3) Dauerhaftes Auseinanderfallen von Hypothek und Forderung infolge gutgläubigen Erwerbs.
Wenn die Forderung bestand, aber nicht dem Veräußerer zustand, kann § 1138 BGB zu einem dauernden Auseinanderfallen von Forderung und Hypothek führen. Ausnahmsweise soll aber in einem solchen Fall der gutgläubige Erwerb der Forderung möglich sein, die Wertung des § 1153 BGB sei vorrangig. Arg.: Eigentümer und Schuldner sind ansonsten der Gefahr doppelter Inanspruchnahme ausgesetzt.
Repetitorentipp: „Wie bei der Bürgschaft, bei den Pfandrechten, bei der Vormerkung, gilt auch hier das „Akzessorietätsprinzip“. Abgetreten wird nicht „die Hypothek“, sondern „die hypothekarisch gesicherte Forderung“! Dieser Formulierungsfehler kostet häufig viele Punkte!“
Ihr Team der Akademie Kraatz und der Assessor Akademie
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