Falls jemand jemand kennt, der jemand kennt ... BGH, Urteil v. 13.09.2023-VIII ZR Az. 109/22Sachverhalt:
Der Berliner Mieter M muss arbeitsbedingt vom 15.06.2021 bis 30.11.2022 ins Ausland. Er möchte für diese Zeit seine Einzimmerwohnung untervermieten.
M möchte einige persönliche Gegenstände in einer Kommode, einem Schrank und einer Quadratmeter großen Nische im Flur weiter verwahren. Die Gestattung einer solchen Untervermietung beantragt er bei Vermieterin V, die eine solche ablehnt.
M vermietet die Wohnung dennoch während seines Auslandsaufenthaltes weiter. Seine persönlichen Gegenstände verbleiben in der Wohnung und er behält einen Wohnungsschlüssel. M klagt gegen die Versagung der Gestattung der V auf Untervermietung.
Entscheidung:
1. Die Gestattung gem. § 553 I BGB ist, so weit dies bereits durch das LG Berlin entschieden wurde, zu erteilen. Der Mieter hat einen Anspruch.
2. § 553 I BGB stellt weder quantitative Anforderungen an die Größe des beim Hauptmieter verbleibenden Anteils, noch qualitative Anforderungen an dessen Nutzung. Es reicht aus, dass der Hauptmieter seinen Gewahrsam nicht ganz aufgibt.
3. Es gibt keinen sachlichen Grund, Mieter von Einzimmerwohnungen anders zu behandeln als Mieter von Wohnungen mit mehreren Zimmern.Ansonsten liefe der Schutz aus § 553I BGB seitens des Mieters einer Einzimmerwohnung gänzlich leer.
Bedeutung für die Klausur:
1. Die Norm des § 553 I BGB ist eine Koryphäe des Mietrechts. Ähnlich wie das Eintrittsrecht des Lebenspartners nach § 563 BGB bei Tod des Mieters wird sie schnell übersehen.
2. Die Norm ist nicht nur für die reine Schuldrecht BT Klausur interessant, sondern vor allem im Hinblick auf das Problemfeld „unberechtigte Untervermietung und Herausgabe des Untervermietungszinses“.
Wichtig: allein der gesetzliche Anspruch auf Erteilung einer Gestattung rechtfertigt es noch nicht, die Untervermietung einfach ohne diese vorzunehmen!
3. Regelfall von § 553 I BGB ist, dass z. B. ein Zimmer einer Mehrzimmerwohnung für beschränkte Zeit untervermietet wird. Jedoch ist bei Mehrzimmerwohnungen schon lange klar, dass es für einen Anspruch ausreicht, wenn der Mieter sich nur einen einzigen Raumfür die eigene Nutzung weiter vorbehält.
Der in § 553 I BGB genannte „Teil“ ist somit nach der Auslegung des BGH sehr weit dehnbar.
4. Voraussetzungen eines Anspruchs des Mieters gegen den Vermieter auf Gestattung der Untervermietung ist
(1.) ein berechtigtes Interesse,
(2.) Überlassung eines Teils,
(3.) kein Ausschluss nach § 553 I S.2 BGB.
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